香港特別行政區:未來溫和復蘇


我們已將 2022 年 GDP 預測從 1.7% 下調至 1.0%。
集團研究部, 洞悉亞洲辦公室02 Aug 2022
    圖片來源: 法新社照片


    未來溫和復蘇

    實際 GDP 的同比收縮幅度從一季度的同比 3.9% 收窄至二季度的 1.4%這主要是由於放鬆了社交距離措施和發放了現金券。從環比來看,其溫和增長了 0.9%。

    GDP 60% 的私人消費在二季度與去年同期持平。相比之下,一季度同比暴跌 5.8%。與去年相比,現金券的效果不太明顯。5 月份零售額同比下降 1.7%,而 4 月份同比增長 11.7%。消費者在手機和珠寶等大件商品上預先採用現金券。令人欣慰的是,儘管 7 月每天新增近 5000 例新冠病毒病例,但沒有恢復社交距離限制的跡象。據報導,國際旅客的隔離期可能很快放寬,邊境(不包括中國大陸)可能會在 22 年第四季度重新開放。大型國際活動,如香港國際七人欖球賽和金融會議將於 11 月恢復。國際商務活動和旅遊業的逐步常態化,將推動消費早日復蘇。

    由於上海和其他港口的嚴重封鎖,第二季度貨物出口同比收縮 8.6%,低於第一季度的 4.5%內地出貨量下跌 10.0%。雖然預計中國經濟下半年將有所改善,但外部需求的強度將減弱。6 月份對美國和歐盟的出口出現了放緩跡象。全球經濟活動受到嚴重通脹和持續加息的阻礙。美國的 GDP 在第二季度錄得第二次環比收縮。  同時,物流成本正常化尚需時日。交易價值和交易量之間的價差不斷擴大。儘管如此,航運公司的利潤仍將保持高位,而進出口貿易公司的利潤將被壓縮。  與此同時,進口從一季度的同比收縮 5.9%進一步下降至二季度的 6.2%。 

    在溫和復蘇的背景下,失業率從 2 月至 4 月的峰值 5.4% 降至 22 年第二季度的 4.7%其中,零售、住宿和餐飲服務業從 8.8% 顯著下降至 7.4%。建築業的失業率也有所改善。預計到今年年底,整體失業率將降至 3.7%。

    通脹溫和上升

    6 月份 CPI 同比上漲 1.8%。占CPI 40.3%的住房同比下降0.5%。在勞動力市場恢復的情況下,預計 22 年下半年將有所改善。同時,食品價格同比上漲 4.0%。俄烏戰爭以及亞洲各食品出口商的出口禁令將助長食品通脹。  現金券的發行將提振耐用品和服裝等非必需品的價格。今年的通貨膨脹率應該平均增長 2.2%,下半年增長 2.9%。

    投資與資本外流

    2022 年第二季度國內固定資本形成總額(投資)同比收縮從 22 年第一季度的 7.8% 收窄至 3.0%機械投資疲軟。同樣,由於利率上升,房地產投資也不穩定。   

    我們認為,到 2022 年底,聯邦基金目標利率將從 2.50% 進一步上升至 3.50%。1M HIBOR-LIBOR 利差從 22 年第一季度的 10 個基點以下飆升至最近的 100 個基點左右。資本外流將持續到價差被抵消為止。由於港元承壓,香港金管局將繼續捍衛盯住機制。總結餘由去年的 4,580 億港元收窄至 7 月的 1,650 億港元。2019年聯邦基金目標利率達到2.50%時,曾一度跌至500億港元左右。  因此,我們預計 1M-HIBOR 將分別在第三季度和第四季度末達到 2.0%和 2.28%。

    樓價

    二級市場的整體價格年初至今下跌 2.7%,預計 2022 年將下跌 5%7 月份,前 10 大地產交易的數量環比下降了 15%。週末的平倉活動在過去一周下降 10.1%,達到 19 周低點 418。最近幾周,主要銀行的估值指數保持在 30 以下,這是自 22 年第一季度第五波新冠疫情爆發以來的最低水準。未來 4 個月最優惠利率可能上調 25 個基點。我們預計 23 年上半年將再次加息 50 個基點,從今天的 5.25% 升至 5.75%。到6月23日,有效抵押貸款利率將從2.5%上升至3.25%。這遠高於所有住宅物業類別 2.0-2.4% 的租金收益率,因此抑制了投資需求。

    然而,不太可能出現嚴重的整合。一級市場依然火爆。屯門最新大型開發專案諾和置地上周錄得55倍超額認購。首輪掛牌的336套公寓均以二級市場同行約15%的折扣出售。這反映出潛在房主的需求強勁。此外,違約風險仍然很低。6 月份,負資產占未償還抵押貸款總額的比例低於 0.05%。風險抵押貸款,即與私人聯合融資計畫相關的貸款,保持在 1.4% 的低水準。由於嚴格的壓力測試要求,新增貸款的貸款價值比從 5 月份的 60.7 降至 57.1。這也遠低於 2002 年的峰值 68.9。

    預計零售店租金將在下半年中超過其他類型的場所。22 年第四季度重新開放國際邊境的預期將助長樂觀情緒。  同時,寫字樓租金收益仍將低迷。隨著幾個商業區的供應不斷增加,空置率自 2021 年以來一直徘徊在 9% 以上。相比之下,新冠疫情之前的水準為 6.1%。在 5 個主要商圈中,九龍東的寫字樓空置率仍然最高,為 12.8%。香港東區的空置率已飆升至 8.9% 的最高水準。隨著更多辦公室計畫在 2022 年完工,這種加速趨勢可能會持續下去。其中包括位於鰂魚湧的太古坊二期。同時,遠端辦公的上升趨勢也導致了寫字樓租金的下行壓力。