中國房地產領域仍需謹慎


房地產風險擴大。心懷不滿的購房者掀起一波抵制抵押貸款浪潮的爆發,引發了人們對這已經陷入系統性困境的行業出現惡性循環的擔憂。雖然剛開始在全國只有不到 30 個項目,但它在一周內迅速蔓延到主要城市的 300 多個未完成項目。雪上加霜的是,建築承包商和供應商也加入了競爭,威脅要拒絕償還銀行貸款,以抗議陷入困境的開發商不付款。如果不加以控制,市場情緒的非線性下降會迅速惡化金融體系的不穩定性,這是我們在今...
投資總監辦公室27 Jul 2022
圖片來源:法新社照片


房地產風險擴大。心懷不滿的購房者掀起一波抵制抵押貸款浪潮的爆發,引發了人們對這已經陷入系統性困境的行業出現惡性循環的擔憂。雖然剛開始在全國只有不到 30 個項目,但它在一周內迅速蔓延到主要城市的 300 多個未完成項目。雪上加霜的是,建築承包商和供應商也加入了競爭,威脅要拒絕償還銀行貸款,以抗議陷入困境的開發商不付款。如果不加以控制,市場情緒的非線性下降會迅速惡化金融體系的不穩定性,這是我們在今年 3 月轉向對該行業採取審慎態度時所推測的結果。

政府回應中反復出現克制。為應對不斷發展中的危難,中國已宣布計劃設立國家支持的房地產救助基金,初始規模為人民幣 800 億元(可選擇擴大至人民幣2000-3000億元),以向 12 家房地產開發商提供流動性支持。鑑於我們對遏制項目風險所需的貨幣支持的估計接1.1兆人民幣(表 1),這對受影響的房地產行業來說絕不是靈丹妙藥。媒體還報導稱,國務院正在考慮發行專項債券,從陷入困境的開發商手中收購住房單元,用於改造為社會租賃住房,這將通過貨幣化未售出的庫存來提供流動性,但不足以刺激需求或復甦。整體而言,近期的一系列政策支持措施不太可能成為扭轉陷入困境的中國房地產離岸債券市場命運的催化劑。

表格1 控制交割風險所需的貨幣支持情景分析

注:流動性問題開發商指已進入債券延期或違約的開發商
(包括離岸或離岸市場)
資料來源:星展銀行

 

評估我們的謹慎立場。今年 3 月,我們曾建議持有單線開發商債券的投資者採取雙管齊下的方法,主張 (1) 債券交易價格在 80 個以上的現金價格區間的投資者拿出一些資金來對沖風險上升更廣泛的行業困境,而(2)那些深陷困境的債券持有人考慮在價格低於/高於復甦值時分別持有/減少。自那時以來,價格較高的債券(>80)普遍下跌,而不良債券仍然疲弱,儘管從部分短期離岸 BBB/BB 中國房地產的價格走勢來看,部分債券在積極發展通道上不對稱地行走(圖1)。

1 短期離岸BBB/BB中國房地產債券表現不一

資源: 彭博、星展銀行

 

投資者應保持信貸質量。目前當局相對平淡的政策反應不太可能導致離岸中國房地產債券市場迅速好轉—這表明國家將減少道德風險的擔憂放在了穩定金融風險之上。這繼續驗證了我們在新興市場 (EM)/高收益信貸方面的謹慎立場,我們偏好短期成熟市場投資級債券作為防禦姿態,這反映在我們的2022 年第二季度全球信貸—加息逆風,以及我們的2022 年第三季度全球信貸—高品質信貸勝於現金存款。持有中國房地產的投資者應確保該行業的倉位符合我們建議的新興市場債券資產配置權重,必要時減少任何超額敞口以管理風險。