置業小貼士
置業疑問多多?星展給您置業小貼士
置業小貼士
置業前準備
樓盤環境
- 親身視察居住環境︰
無論是預售樓盤或現樓，應到樓盤所在地了解區內公共設施，如鐵路車站及公共交通環境、學校、公園、公眾停車場、醫院、垃圾站或墓地等設施，並注意噪音及環境污染等問題。
預售樓盤 — 售樓說明書應載有屋苑內各項公用設施詳情及預計落成日期，以及不同地段的發展計劃及用途。遇有疑問，應向發展商查明。 - 了解地區發展︰
區內土地用途及主要公路系統發展計劃可透過以下渠道查詢︰- 於城市規劃委員會查詢處查看「分區計劃大綱圖」或「發展審批地區圖」（地址︰北角渣華道333號北角政府合署17樓或沙田上禾輋路1號沙田政府合署14樓）；
- 於地政總署購買一份地區大綱圖（地址︰北角渣華道333號北角政府合署23樓）；或
- 瀏覽法定規劃綜合網站
物業用途
- 政府土地契約︰
規定物業所屬地段的用途限制。 - 入伙紙及大廈公契︰
規定分層單位的用途限制，指定為非住宅用途的物業不可作住宅用途，而指定為住宅用途的物業亦不可作非住宅用途。- 一手樓盤︰
售樓說明書應清楚列明物業的用途及限制。遇有疑問，應向發展商查明。 - 二手樓盤︰
無論簽署臨時或正式買賣合約前，均應仔細視察單位狀況︰- 物業有否經過加建或改動
- 物業有否佔據任何公用地方
- 一手樓盤︰
地契(租契)條款
於簽署任何買賣合約前，應向代表律師查詢地契（租契）續期的條款。
- 可續期的地契 ︰
無須補地價，但每年須繳納地租，金額等於該年土地應課差餉租值的3%。 - 新界土地地契 ︰
在中英聯合聲明生效日（即1985年5月27日）至1997年6月30日香港主權回歸中國前一日屆滿而沒有續期權利的地契（大部份新界土地的地契），均獲續期至2047年6月30日或之前，但須從續期之日起每年繳納相當於該年土地應課差餉租值3﹪的地租。
注意：由於業主有責任繳付物業的一切地租，包括積欠的地租，因此應聘請律師釐清一切相關事宜（包括買賣雙方在應繳、積欠、預繳地租上的法律責任）。置業人士亦可向地政總署查詢物業有否拖欠地稅，或向差餉物業估價署查詢物業有否拖欠地租。
單位面積
- 建築面積︰ 一般指單位的出售面積、其他私用面積及所分佔的公用面積的總和。
- 出售面積︰俗稱「實用面積」。
- 一手樓盤︰
實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積：(i) 露台；(ii) 工作平台；以及(iii) 陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。 - 二手樓盤︰
可向地產代理索取單位的「出售面積」資料，並應詳細查詢或實地量度「出售面積」所涵蓋的範圍，確定是否包括窗台、平台或冷氣機位的面積。
- 一手樓盤︰
注意︰
買賣合約
臨時買賣合約9大要點
臨時買賣合約是一份有效力及具約束力的法律文件。買賣雙方就樓價及其他條件達成協議後，經確定賣方為合法業主後，便可簽訂臨時買賣合約，當中應具有以下的基本元素︰
- 協議日期。
- 買賣雙方姓名、身分證號碼、通訊地址及電話號碼。
- 成交物業的詳細地址及是否交吉，如單位連傢俬、電器及裝修出售，應在買賣合約內詳細列出。
- 物業的協議售價。
- 臨時訂金數額，正式訂金及樓價餘款的支付方式。
- 交樓日期。
- 律師樓各項費用的分擔安排。
- 經紀佣金的數額、由誰人支付及何時繳交。
- 若任何一方悔約，對方應得的補償。
正式買賣合約8大要點
- 應由代表律師親自解釋正式買賣合約的條款，而非由俗稱「師爺」的律師行職員代勞。
- 如單位連傢俬、電器及裝修出售，應在買賣合約內詳細列出。收樓時更應檢查清楚。
- 簽署正式買賣合約時須繳付正式訂金，同時繳付釐印費予律師代報交稅務局。
- 簽訂正式買賣合約後，賣方仍是物業的業權人，一般須負責交吉前的水電差餉和地租的支出，但買家仍須承擔樓宇損毀的風險，除非合約另有明確訂明，因此除非買入一手樓，否則應及早購買樓宇保險。
- 簽訂正式買賣合約後一個星期內，應向律師查詢是否已交付釐印費，以保障自己的權益。
- 於正式交易日，在繳付樓價餘款前，應進行驗樓。若發現有任何與合約不符之處，如電器、傢俬與臨時買賣合約上訂明的不同，應逐一記錄後交由律師跟進。
- 如驗樓後一切妥當，應於正式交易日簽署轉名契（樓契），並繳付樓價的餘款（一般為樓價90﹪），或由按揭銀行的授權律師將餘款送交賣方。
- 賣方將物業鎖匙交由律師或地產代理轉交買家，完成交易。
注意︰
- 律師代表︰
簽署臨時及正式買賣合約前應先徵詢律師的專業意見。一般而言，買賣雙方應聘用不同的律師代表，以充份保障本身利益及避免利益衡突。然而，在某些情況下，例如買賣預售樓盤或一手單位的首次交易，發展商可能規定買家聘用同一間律師行。因此，買家向發展商直接購入單位前，應查詢是否可以聘任自己選擇的律師。 - 訂金︰
根據市場慣例，買方須於簽署臨時買賣合約時支付臨時訂金，一般為樓價的3%至5%。臨時及正式訂金相加總和通常佔樓價一成，而正式訂金於簽訂正式合約時支付。
按揭申請
按揭申請流程
1. 買家簽訂臨時買賣合約 (可按個人需要在簽約前要求銀行提供口頭估價) 2. 買家向銀行申請按揭貸款 (如申請高於六成按揭應要求不少於45日的成交期，以便有足夠時間向香港按揭證券有限公司申請按揭保險) 3. 買家向銀行提供所需文件 (包括臨時買賣合約、身份證副本、入息證明等文件) 4. 銀行進行按揭批核 5. 按揭獲批核後銀行正式向買家發出「提供貸款通知書」 列出貸款利率及條件 6. 銀行律師準備按揭契據給買家簽署 (如貿家律師是銀行認可律師，則可由買家律一併辦理) 7. 買家透過律師安排向銀行提取貸款以完成交易 |
驗樓及保養
一手樓驗收
- 大門驗收清單
- 是否實心
- 有否蟲蛀
- 門與門框之間縫隙會否過大
- 門與門框是否穩妥
- 門鐘操作是否正常
- 通話器操作是否正常
- 廳/房驗收清單
- 天花是否平滑
- 天花有否水漬
- 牆壁是否平直
- 牆壁有否出現氣泡／水漬
- 地板有否崩裂
- 地板之間縫隙會否過大
- 地板下是否空心
- 牆腳綫有否殘缺
- 窗台有否滲水
- 窗戶開關是否順暢
- 玻璃窗有否破爛
- 窗框之間與玻璃之間是否銜接妥當
- 電掣有否被堵塞／崩裂，電力供應是否正常
- 廚房驗收清單
- 廚櫃有否損壞
- 櫃門是否開關自如
- 煤氣喉位是否安裝妥當
- 煤氣喉有否破裂
- 爐具有否刮花
- 檢查水、電、煤氣錶的度數是否由零度開始
- 去水位的傾斜度是否足夠，有否出現淤塞?
- 水喉有否破裂
- 浴室驗收清單
- 假天花有否水漬
- 去水位的傾斜度是否足夠，有否出現淤塞
- 洗手盤／浴缸去水是否順暢
二手樓驗收
- 親身到有關單位實地視察，特別留意天花、窗台及牆壁有否水漬，地板有否鬆脫，並查詢單位曾否受滲水影響。
- 應檢查單位內的電線、電掣、水喉、去水渠、浴缸、廁所等是否操作正常。如發現電線或水喉殘舊，可詢問業主最近進行維修或更換的日期。
物業保養
- 斜坡︰
如物業周邊有斜坡，應細閱售樓說明書/地契/公契，了解維修責任誰屬。售樓說明書亦應同時顯示有關斜坡的圖則。 - 一手樓盤︰
一般有半年至一年的免費保養期。 - 二手樓盤︰
一般以現狀出售，不設免費保養期。因此，買家可自行在決定是否需要在購買有關物業前委托專業人士檢驗和評估物業的狀況。買家亦應查詢屋苑或整幢物業是否有計劃或在短期內進行大型維修或其他工程，如更換電力裝置或升降機電纜、粉飾外牆、維修斜坡等，並釐清費用由買方或賣方負責。
置業後處理事項
常用電話及網址
一切辦妥後，便可為新居入伙作好準備，例如申請水電、電話、寬頻上網及郵件轉遞等。為方便參考，下表提供本港主要住宅服務機構的聯絡資料︰
商戶及公共服務 | 查詢熱線 | 網址 |
|---|---|---|
| 中華電力 | 2678 2678 | www.clp.com.hk |
| 香港電燈 | 2887 3411 | www.hkelectric.com |
| 中華煤氣 | 2880 6988 | www.towngas.com |
| 水務署 | 2824 5000 | www.wsd.gov.hk |
| 電訊盈科 | 1000 | www.pccw.com |
| 和記環球電訊 | 3166 3333 | www.hgc.com.hk |
| 香港郵政 | 2921 2222 | www.hongkongpost.hk |
| 有線寬頻 | 1832 832 | www.i-cable.com |
| 香港寬頻 | 128 100 | www.hkbn.net |
| 網上行 | 1000 | www.netvigator.com |
| NOW寬頻電視 | 2888 1888 | www.now.com.hk |
| 差餉物業估價署 | 2152 0111 | www.rvd.gov.hk |
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